陜增信參與基礎設施領域REITs的模式探討

發布時間:2021-01-07      分享到:

隨著我國基建進入存量時代,在政府債務風險控制和城投平臺轉型的背景下,加之新冠疫情對于國內經濟活動的短期沖擊,推出基礎設施REITs 融資渠道有助于盤活存量資產,引導資金到重點建設的領域中去,助力經濟高質量發展。本文通過對REITs的結構、作用及市場發行情況的介紹,探討陜增信支持基礎設施領域REITs的模式。

一、REITs

REITs (Real Estate Investment Trusts),即不動產投資信托基金,是通過發行收益憑證籌集投資者的資金,由專門機構進行不動產投資經營管理,將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金,將不動產市場與資本市場有效結合,是實現不動產證券化的重要手段。

從投資形式來看,REITs可分為權益型、抵押型和混合型。同時,REITs擁有金融屬性和不動產屬性。金融屬性是指REITs是一種金融投資產品,可將酒店、寫字樓等不動資產實現證券化,是通過并購、融資等資本運作實現擴張的一種途徑;不動產屬性是指REITs能夠投資且運營不動產資產,提升不動產的價值。

二、REITs發行情況

基于投資門檻低、流動性強、透明度高、分紅收益穩定、充分利用不動產價值等優點,REITs問世70年來,在全球不動產金融市場迅速成長,成為不動產融資及運營的重要方式。截至2020年8月底,FTSE美國REITs凈市值達1.18萬億美元,189個REITs可在紐交所交易。

2005年,在香港上市的越秀REITs是中國首只“REITs”產品。但由于法律法規不健全、監管主體不明確、市場準入門檻高、收入覆蓋比例低和稅收政策缺失等問題,我國國內尚未發行標準REITs,主要是參照REITs架構設計的“類REITs” 。2014年,模仿REITs架構設計的“類REITs”產品中信啟航專項資產管理計劃成功發行,標志著我國類REITs市場的開始。截至2020年12月21日,我國共發行類REITs產品90只,合計規模1779.21億元,持有物業類型包括零售物業、公寓、辦公物業、酒店、基礎設施等。

三、基礎設施公募REITs試點情況

2020年4月30日,為貫徹落實黨中央、國務院關于防風險、去杠桿、穩投資、補短板的決策部署,證監會和發改委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》。同時,根據《通知》的試點安排,證監會起草了《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)(征求意見稿)》。公募基礎設施REITs作為提振經濟的有效工具正是當下我國國情所需要的。

當前試點基礎設施行業資產儲備豐富,為公募基礎設施REITs 的推出奠定了良好的資產基礎。部分試點行業已通過資產證券化盤活資產,但累計規模仍較小,公募REITs 潛力巨大。

四、陜增信參與基礎設施公募REITs的業務機會

陜增信應積極搶抓此次基礎設施公募REITs試點政策機遇,發揮綜合金融服務平臺優勢,挖掘業務機會,拓展資產融資的業務藍海。

一是在項目儲備階段。依托陜增信的區域資源整合優勢,陜增信可作為財務顧問角色,協助基礎資產持有人進行資產梳理和資產創設等前期基礎資產構建工作,做好與發改委等監管部門的對接,幫助持有人完成Pre-REITs。

二是在項目培育階段??紤]基礎設施公募REITs的權益特質,核心是要發揮產業資本的運營維護能力,培育基礎資產的持續穩定現金流,試點文件中的 “公墓基金+ABS”的交易架構難以實現此功能,陜增信可協同基金公司,搭建“公墓基金+ABS+私募基金”的三層SPV架構,在私募基金層面進行角色設計和制度安排,引入產業資本,達到培育基礎資產持續穩定現金流的良好效果。

三是在項目發行階段。發揮陜增信的牌照優勢,對具有固定投資收益要求的投資人提供信用保護合約、差額補足、遠期受讓、交易性增信、債務加入等增進方式,解決保險資金、銀行理財等低成本資金在REITs投資中的固定利率和浮動利率矛盾等問題,打通投資路徑,如圖1。

圖片1-增信.png

圖1

同時,陜增信根據底層資產現金流、預期分紅等核心要素,可考慮對基礎設施公募REITs進行投資,實現權益產品投資的有效配置,如圖2。

圖片2-增信.png

圖2

(本期撰稿人:王恪鋮、閆超、趙倩)


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